Land record, fard and mutationزمین کا ریکارڈ، فرد اور انتقال

Registering a sale deed does not change who owns the land in the record. The mutation does. Families have lost land they paid for, and inherited land they never claimed, entirely in that gap.بیع نامہ رجسٹر کرانے سے ریکارڈ میں مالک تبدیل نہیں ہوتا۔ انتقال سے ہوتا ہے۔ خاندانوں نے خریدی ہوئی زمین کھوئی ہے اور وراثتی زمین کبھی اپنے نام نہیں کرائی، صرف اسی فرق کی وجہ سے۔

Last verified 2 November 2026 · against punjab-zameen.gov.pkآخری تصدیق ۲ نومبر ۲۰۲۶ · punjab-zameen.gov.pk کے مطابق

Get the fard from the land records centre before you pay anything, register the sale deed, and then apply for mutation — the intiqal — so the record moves to your name.کچھ بھی ادا کرنے سے پہلے اراضی ریکارڈ مرکز سے فرد نکلوائیں، بیع نامہ رجسٹرڈ کروائیں، پھر انتقال کی درخواست دیں تاکہ ریکارڈ آپ کے نام ہو جائے۔A registered sale deed is not the end. Until mutation is entered, the land is still recorded in the seller’s name.رجسٹرڈ بیع نامہ آخری قدم نہیں۔ جب تک انتقال درج نہ ہو، زمین ریکارڈ میں بیچنے والے ہی کے نام رہتی ہے۔

Fardفرد: The record extractریکارڈ کا اقتباسWho the record says owns it.ریکارڈ کے مطابق مالک کون ہے۔
Mutationمیوٹیشن: IntiqalانتقالWhat actually changes ownership.ملکیت اصل میں اسی سے بدلتی ہے۔
Whereکہاں: Arazi Record Centreاراضی ریکارڈ سینٹرIn every Punjab district.پنجاب کے ہر ضلعے میں۔
For official useسرکاری استعمال کے لیے: In personخود جا کرBiometric verification required.بایومیٹرک تصدیق ضروری ہے۔

What you needکیا درکار ہے

Your CNIC — biometric verification is required for official fards.آپ کا شناختی کارڈ — سرکاری فرد کے لیے بایومیٹرک تصدیق لازم ہے۔
The khasra or khewat number — the land’s identifiers in the record.کھسرہ یا کھیوٹ نمبر — ریکارڈ میں زمین کی شناخت۔
The registered sale deed — for a purchase mutation.رجسٹرڈ بیع نامہ — خریداری کے انتقال کے لیے۔
Death certificate and heir details — for an inheritance mutation.وفات کا سرٹیفکیٹ اور ورثا کی تفصیل — وراثتی انتقال کے لیے۔
Previous fard — useful, though the centre holds the record.پچھلی فرد — مفید ہے، اگرچہ ریکارڈ سینٹر کے پاس ہوتا ہے۔

اس صفحے کے مراحل، دستاویزات کی فہرست، خلاصہ اور عام سوالات اردو میں ہیں۔ ہر مرحلے کے ساتھ دیا گیا انتباہی خانہ، چھوٹے لیبل اور حوالہ جات کی فہرست ابھی انگریزی میں ہیں — یہ بھی اردو میں لائے جا رہے ہیں۔

1
Get the fard yourself — never from the sellerفرد خود نکلوائیں — بیچنے والے سے کبھی نہیں
A fard shows what the official record says about ownership and encumbrances. Obtain it in your own name, from the Arazi Record Centre or the official portal, before any money changes hands.فرد بتاتی ہے کہ سرکاری ریکارڈ ملکیت اور واجبات کے بارے میں کیا کہتا ہے۔ کوئی رقم دینے سے پہلے یہ خود اپنے نام سے اراضی ریکارڈ سینٹر یا سرکاری پورٹل سے حاصل کریں۔
Punjab land records punjab-zameen.gov.pkbefore paying
A fard handed to you by a seller proves nothing. Forged fards are among the most common property frauds in Pakistan. The copy that matters is the one you pulled yourself.
2
For official use, go in personسرکاری استعمال کے لیے خود جائیں
A fard for personal information can be viewed online, but one needed for a transaction, a court matter or a bank generally requires attending an Arazi Record Centre with biometric verification.ذاتی معلومات کے لیے فرد آن لائن دیکھی جا سکتی ہے، مگر لین دین، عدالت یا بینک کے لیے عموماً اراضی ریکارڈ سینٹر جا کر بایومیٹرک تصدیق کرانا پڑتی ہے۔
biometricARC
3
Read what the fard actually saysفرد میں لکھا کیا ہے، غور سے پڑھیں
Check the owner’s name against the seller’s CNIC, the area against what you are being sold, and look for any mortgage, court stay or other encumbrance recorded against the land.مالک کا نام بیچنے والے کے شناختی کارڈ سے، رقبہ آپ کو بیچی جا رہی زمین سے ملائیں، اور دیکھیں کہ زمین پر کوئی رہن، عدالتی حکمِ امتناع یا دیگر واجب تو درج نہیں۔
check encumbrances
4
Register the sale deed — then do the mutationبیع نامہ رجسٹر کرائیں — پھر انتقال کروائیں
Registration records the transaction. Mutation changes the owner in the land record. Both are needed. A registered deed with no mutation leaves the record showing the seller as owner.رجسٹریشن لین دین کا اندراج ہے۔ انتقال ریکارڈ میں مالک بدلتا ہے۔ دونوں ضروری ہیں۔ انتقال کے بغیر رجسٹرڈ بیع نامہ ریکارڈ میں بیچنے والے کو ہی مالک دکھاتا رہے گا۔
both steps
This is the single most expensive misunderstanding in Pakistani property. People keep a registered deed in a cupboard for twenty years, never apply for mutation, and discover the land was sold again by someone the record still shows as the owner.
5
Do the inheritance mutation tooوراثتی انتقال بھی کروائیں
When an owner dies, the land does not pass in the record by itself. An inheritance mutation enters the heirs. Skipping it for a generation turns a simple entry into a dispute among cousins.مالک کی وفات پر زمین ریکارڈ میں خود بخود منتقل نہیں ہوتی۔ وراثتی انتقال سے ورثا درج ہوتے ہیں۔ ایک نسل تک نظرانداز کرنا سادہ اندراج کو کزنز کے جھگڑے میں بدل دیتا ہے۔
Succession first paybackpak.comvirasat intiqal
6
Confirm the record actually changedتصدیق کریں کہ ریکارڈ واقعی بدلا
After the mutation is processed, pull a fresh fard and check your own name is on it. Updates can take time to appear, so verify rather than assume.انتقال مکمل ہونے کے بعد نئی فرد نکلوا کر دیکھیں کہ اس پر آپ کا نام ہے۔ تبدیلی ظاہر ہونے میں وقت لگ سکتا ہے، اس لیے فرض نہ کریں، تصدیق کریں۔
verify after

Common questionsعام سوالات

What exactly is a fard?فرد اصل میں ہوتی کیا ہے؟

It is the extract of the land record showing who the land is registered to and what is attached to it. A biometric fard from the official centre is the one that counts — a photocopy a seller hands you proves nothing.یہ اراضی ریکارڈ کا اقتباس ہے جس سے معلوم ہوتا ہے کہ زمین کس کے نام ہے اور اس پر کیا واجبات ہیں۔ سرکاری مرکز سے لی گئی بایومیٹرک فرد ہی معتبر ہے — بیچنے والے کی دی ہوئی فوٹو کاپی کچھ ثابت نہیں کرتی۔

I registered the sale deed. Am I the owner now?میں نے بیع نامہ رجسٹر کروا لیا۔ کیا اب میں مالک ہوں؟

Not in the land record. Registration and mutation are two different steps, and it is mutation that changes the name in the revenue record. Skipping it is how disputes start years later.اراضی ریکارڈ میں نہیں۔ رجسٹریشن اور انتقال دو الگ مرحلے ہیں، اور ریکارڈ میں نام انتقال ہی سے بدلتا ہے۔ اسے چھوڑ دینا ہی وہ وجہ ہے جس سے برسوں بعد جھگڑے شروع ہوتے ہیں۔

Can I check land online before visiting?کیا جانے سے پہلے زمین کا ریکارڈ آن لائن دیکھ سکتا ہوں؟

Punjab publishes its land record online, and other provinces are at different stages. Use it to see the picture, but take the biometric fard from the centre before money changes hands.پنجاب اپنا اراضی ریکارڈ آن لائن شائع کرتا ہے، دوسرے صوبے مختلف مراحل میں ہیں۔ صورتِ حال دیکھنے کے لیے یہ کافی ہے، لیکن پیسے کے لین دین سے پہلے مرکز سے بایومیٹرک فرد ضرور لیں۔

Where people actually get stuckلوگ اصل میں کہاں پھنستے ہیں

Trusting a fard the seller provides.Forged fards are routine. Pull your own from the Arazi Record Centre, in your own name, with biometrics.بیچنے والے کی دی ہوئی فرد پر بھروسا کرنا۔جعلی فرد عام ہے۔ اپنی فرد خود، اپنے نام سے، اراضی ریکارڈ سینٹر سے بایومیٹرک کے ساتھ نکلوائیں۔
Registering the deed and stopping there.Without mutation the record still shows the seller. They can sell the same land again, and the record will support them, not you.بیع نامہ رجسٹر کرا کے رک جانا۔انتقال کے بغیر ریکارڈ میں بیچنے والا ہی مالک رہتا ہے۔ وہ وہی زمین دوبارہ بیچ سکتا ہے، اور ریکارڈ اُس کا ساتھ دے گا، آپ کا نہیں۔
Never doing the inheritance mutation.Land sits for decades in a dead relative’s name. Each generation multiplies the heirs, and what was one form becomes a court case.وراثتی انتقال کبھی نہ کروانا۔زمین دہائیوں تک مرحوم کے نام رہتی ہے۔ ہر نسل ورثا بڑھاتی ہے، اور جو ایک فارم تھا وہ عدالتی مقدمہ بن جاتا ہے۔
Assuming the online record is instantly current.Recent mutations can take days or weeks to appear. A clean-looking online record is not proof that nothing happened last month.یہ سمجھنا کہ آن لائن ریکارڈ فوراً اپ ڈیٹ ہے۔حالیہ انتقال ظاہر ہونے میں دن یا ہفتے لگ سکتے ہیں۔ صاف نظر آنے والا ریکارڈ اس کا ثبوت نہیں کہ پچھلے مہینے کچھ نہیں ہوا۔
Not checking for a mortgage or stay order.Land under bank charge or subject to a court order can look ordinary until you have paid for it. The fard records these; read it.رہن یا حکمِ امتناع نہ دیکھنا۔بینک کے پاس رہن یا عدالتی حکم والی زمین عام لگ سکتی ہے، جب تک آپ ادائیگی نہ کر دیں۔ فرد میں یہ درج ہوتا ہے؛ پڑھیں۔
Paying in cash with no registered deed.An agreement on stamp paper with no registration and no mutation is close to worthless when the dispute arrives.رجسٹرڈ بیع نامے کے بغیر نقد ادائیگی۔اسٹامپ پیپر پر معاہدہ، نہ رجسٹری نہ انتقال — تنازع کے وقت اس کی حیثیت نہ ہونے کے برابر ہے۔

The only official links for thisاس کام کے اصل سرکاری لنک

punjab-zameen.gov.pk — Punjab Land Records Authority, fard and mutation services

Sources checked 2 November 2026

punjab-zameen.gov.pk — Punjab Land Records Authority, fard and mutation services
Arazi Record Centres operate in every district of Punjab for in-person, biometric verified records.
Sindh, Khyber Pakhtunkhwa and Balochistan maintain separate Board of Revenue systems.
Service charges omitted deliberately: PLRA rates are notified and revised periodically.

Found something out of date? That is the most useful thing you can tell us.

Land record, fard and mutationزمین کا ریکارڈ، فرد اور انتقال

What you needکیا درکار ہے

Get the fard yourself — never from the sellerفرد خود نکلوائیں — بیچنے والے سے کبھی نہیں

For official use, go in personسرکاری استعمال کے لیے خود جائیں

Read what the fard actually saysفرد میں لکھا کیا ہے، غور سے پڑھیں

Register the sale deed — then do the mutationبیع نامہ رجسٹر کرائیں — پھر انتقال کروائیں

Do the inheritance mutation tooوراثتی انتقال بھی کروائیں

Confirm the record actually changedتصدیق کریں کہ ریکارڈ واقعی بدلا

Common questionsعام سوالات

Where people actually get stuckلوگ اصل میں کہاں پھنستے ہیں

The only official links for thisاس کام کے اصل سرکاری لنک

People who read this also neededیہ پڑھنے والوں کو یہ بھی درکار ہوا